Has heredado un piso y quieres venderlo: vender una vivienda heredada parece sencillo, pero hay un orden que no te puedes saltar, porque no puedes vender lo que todavía no es legalmente tuyo. Antes de poner el cartel de «se vende» hay que aceptar la herencia, pagar los impuestos de heredar, inscribir la vivienda a tu nombre y, si hay más herederos, poneros de acuerdo. Hacerlo en el orden correcto evita que la venta se caiga en la notaría y que pagues impuestos de más. En esta guía te explicamos los 6 pasos para vender una vivienda heredada y qué impuestos pagarás en cada momento.
Índice
- Paso 1: aceptar la herencia (no puedes vender lo que aún no es tuyo)
- Paso 2: los impuestos de heredar antes de vender
- Paso 3: inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro
- Paso 4: cuando hay varios herederos (el proindiviso)
- Paso 5: los impuestos de la venta
- Paso 6: los documentos para vender una vivienda heredada
1. Paso 1: aceptar la herencia (no puedes vender lo que aún no es tuyo)
Antes de vender, la vivienda tiene que pasar a ser tuya. Eso exige aceptar y adjudicar la herencia, normalmente en escritura pública ante notario, con la documentación básica:
- Certificado de defunción del fallecido.
- Certificado de últimas voluntades (dice si hay testamento y cuál es el último).
- Testamento, o, si no lo hay, acta de notoriedad de declaración de herederos (herederos ab intestato).
- Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, con el inventario de los bienes.
Sin este paso, la vivienda heredada sigue jurídicamente a nombre del fallecido y no se puede transmitir.
Atención si hay cónyuge viudo: es muy frecuente que conserve el usufructo de la vivienda y que los hijos reciban solo la nuda propiedad. En ese caso no se puede vender el pleno dominio sin contar también con el usufructuario.
2. Paso 2: los impuestos de heredar antes de vender
Heredar tiene dos impuestos que hay que liquidar, ambos con plazo de 6 meses desde el fallecimiento. En el Impuesto de Sucesiones ese plazo puede prorrogarse otros seis meses (hasta un año en total) si se solicita dentro de los cinco primeros meses; la prórroga no es automática y devenga intereses de demora. La plusvalía municipal tiene su propio plazo, que conviene comprobar con el Ayuntamiento. Los dos impuestos son:
- Impuesto de Sucesiones (ISD): en Andalucía, cónyuge, hijos y padres disfrutan de una bonificación del 99 % de la cuota, por lo que en la mayoría de las herencias familiares se paga muy poco.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la del Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. Desde la reforma de finales de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021) hay dos métodos de cálculo y, si no ha habido incremento real del valor del suelo, no se paga.
Lo desarrollamos en detalle en nuestra guía del Impuesto de Sucesiones en Andalucía 2026 y, próximamente, en una guía dedicada a la plusvalía municipal en una herencia.
Precisión Lex Veritas
Liquidar los impuestos de la herencia no es opcional ni «se hace luego»: es requisito para inscribir la vivienda heredada a tu nombre y, por tanto, para venderla con seguridad. El orden importa.
3. Paso 3: inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro
Con la herencia aceptada y los impuestos liquidados, se inscribe la vivienda heredada a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Esto es lo que permite que en la nota simple figures tú como titular y que el comprador (y su banco) vean una cadena de titularidad limpia.
Técnicamente es posible vender otorgando la herencia y la venta de forma encadenada, pero inscribir primero a tu nombre es lo más limpio y lo que menos problemas da con la financiación del comprador.
4. Paso 4: cuando hay varios herederos (el proindiviso)
Si la vivienda heredada se reparte entre varios herederos, pasa a estar en proindiviso: todos son copropietarios en la proporción que les corresponda. Y aquí surge el conflicto más habitual: para vender el piso completo hacen falta todos.
Si uno no quiere vender, hay salidas:
- Vender tu cuota a un tercero o a otro coheredero. Ojo: si vendes tu parte a alguien ajeno a la herencia, los demás coherederos tienen el retracto de coherederos del artículo 1067 del Código Civil, es decir, pueden quedarse con esa cuota reembolsando el precio en el plazo de un mes desde que se les comunica (lo que en la práctica desanima al comprador externo).
- Extinción de condominio: uno se queda la vivienda y compensa a los demás.
- Acción de división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil): cualquier copropietario puede pedir que se ponga fin a la situación; si el bien no se puede dividir, se vende (incluso en subasta) y se reparte el dinero.
Tip Lex Veritas
Antes de llegar a juicio por la división, casi siempre hay margen para un acuerdo: que uno compre la parte de los demás, o vender a un tercero repartiendo el precio. Negociar con un abogado de por medio suele ser más rápido y barato que litigar.
5. Paso 5: los impuestos de la venta
Cuando por fin vendes, aparecen los impuestos de la transmisión, que ahora pagas tú como vendedor:
- Ganancia patrimonial en el IRPF: tributas por la diferencia entre el valor por el que vendes y el valor por el que heredaste. Ese valor de adquisición no se fija libremente: desde 2022, en la mayoría de inmuebles es el valor de referencia de Catastro con el que se liquidó el Impuesto de Sucesiones, al que se suman los gastos e impuestos de la herencia (ISD, plusvalía municipal, notaría, Registro). Si vendes por un valor parecido al de la herencia, la ganancia es pequeña o nula. Existen exenciones, pero conviene no confiarse: la de los mayores de 65 años solo se aplica si lo que se vende es su vivienda habitual —donde han residido de forma efectiva—, no por el mero hecho de haber heredado el inmueble; lo mismo ocurre con la exención por reinversión en otra vivienda habitual.
- Plusvalía municipal de la venta: otra vez el impuesto municipal sobre el suelo, ahora por el periodo en que tú has sido propietario.
Un detalle que ahorra dinero: como ese valor de referencia declarado en la herencia marca el punto de partida del cálculo, conviene revisarlo bien al heredar, porque condiciona lo que pagarás de IRPF el día que vendas la vivienda heredada.
Nota para herencias con herederos en el extranjero: si quien vende es no residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % del precio a cuenta del impuesto del vendedor no residente; conviene preverlo antes de firmar.
6. Paso 6: los documentos para vender una vivienda heredada
Para firmar la venta necesitarás, además de la titularidad inscrita, la documentación habitual de cualquier compraventa:
- Certificado de eficiencia energética.
- Certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos.
- Último recibo del IBI pagado.
- Cédula de habitabilidad y, si procede, la ITE del edificio.
Con todo esto en orden, la venta de una vivienda heredada es tan segura como cualquier otra. Si quieres ver el recorrido general de una compraventa, te sirve nuestra hoja de ruta de la compraventa de vivienda en Málaga.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una vivienda heredada antes de aceptar la herencia?
No. Primero hay que aceptar y adjudicar la herencia y, lo más limpio, inscribir la vivienda a tu nombre. Hasta entonces el inmueble sigue jurídicamente a nombre del fallecido y no se puede transmitir con seguridad.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Puedes vender tu propia cuota (con el límite del retracto de coherederos del art. 1067 CC), pactar una extinción de condominio (que uno se quede la casa y compense a los demás) o, en última instancia, ejercer la acción de división de la cosa común (art. 400 CC), que puede acabar con la venta del inmueble y el reparto del precio.
¿Cuántos impuestos pago al vender una vivienda heredada?
Al heredar: Impuesto de Sucesiones (en Andalucía con bonificación del 99 % para familia directa) y plusvalía municipal. Al vender: ganancia patrimonial en el IRPF (sobre la diferencia con el valor de la herencia) y de nuevo la plusvalía municipal por tu periodo de titularidad.
¿Tengo que pagar IRPF si vendo enseguida la vivienda heredada?
Tributas por la diferencia entre el valor de venta y el valor por el que heredaste. Si vendes poco después por un precio similar al declarado en la herencia, la ganancia suele ser pequeña. Existen exenciones, como la de los mayores de 65 años, pero solo si esa vivienda era su vivienda habitual, no por el hecho de haberla heredado.
Conclusión: vender en el orden correcto
Vender una vivienda heredada no es difícil, pero sí tiene un orden: aceptar la herencia, pagar los impuestos de heredar, inscribir a tu nombre, acordar con los coherederos y, entonces sí, vender. Saltarse un paso es lo que hace que la operación se complique o que acabes pagando de más.
En Lex Veritas gestionamos la herencia completa y la venta: aceptación, impuestos, inscripción, acuerdos entre herederos y firma. Escríbenos por WhatsApp y te decimos por dónde empezar en tu caso.
La información contenida en este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Cada caso requiere un análisis específico de sus circunstancias. Si te encuentras en una situación similar a la descrita, te recomendamos contactar con un abogado para evaluar tu caso concreto.
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