Hi, How Can We Help You?

Blog

Gastos de hipoteca: su pertinente devolución

Si hace unos días os traíamos las novedades en materia de cláusulas suelo derivadas de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea que declaraba la total retroactividad en la aplicación de las mismas, hoy hacemos lo propio con otra importante sentencia, ésta del Tribunal Supremo, de 23 de diciembre de 2015.
Dicha sentencia supone otro importante paso en la protección de los consumidores frente a los abusos de la banca, al declarar que son “nulas” las cláusulas por las que se repercute al prestatario (consumidor) todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca.

El Tribunal Supremo analiza en la referida sentencia unas cláusulas insertas en hipotecas de BBVA, en las que se imponía al prestatario de forma genérica el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario; si bien, estas cláusulas las encontramos en la mayoría de hipotecas, que van a verse afectadas igualmente por esta declaración.

Esencialmente, la razón por la que el Alto Tribunal declara la nulidad de estas cláusulas es porque es el banco, y no el prestatario, el beneficiado por la formalización de la hipoteca, de modo que considera “abusivo” que sea el consumidor el que deba asumir todos los gastos.

Con respecto a los gastos a los que se refiere esta sentencia, cuya restitución puede solicitar el consumidor, van a ser los abonados por aranceles de notarios y Registro de la propiedad, tributos (impuesto sobre Actos Jurídicos documentados), gastos de gestoría (si la impuso el Banco), gastos derivados de la tasación del inmueble, así como otros gastos de gestión o documentación relacionados directamente con la constitución de la misma.

Por ende, la documentación necesaria para entablar la correspondiente reclamación, en principio, va a ser la siguiente:

– Escritura de préstamo y, en su caso, modificaciones o novaciones posteriores.
– Factura del notario y del Registro de la Propiedad.
– Carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
– Factura de tasación del inmueble, en su caso.
– Factura de la gestoría.

Si tienes dudas de si tu hipoteca podría verse afectada, no dudes en contactar con nosotros, te informaremos de la viabilidad de tu reclamación y en su caso, de los diferentes pasos a seguir para obtener la restitución.

 

Mercedes Rosa

Leer Más

Cláusulas suelo: game over

La actualidad jurídica viene en estos días marcada por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre las cláusulas suelo que viene a contradecir la interpretación del Tribunal Supremo español, que en 2013 anuló las cláusulas suelo por abusivas, pero limitando el reintegro de las cantidades cobradas de más. Así, el Alto Tribunal español sólo impuso la devolución de lo cobrado a partir del 9 de mayo de 2013, por entender que hasta ese momento las entidades financieras podían asumir que las cláusulas eran legales, así como para evitar el impacto económico de una devolución íntegra.

 En este sentido, el TJUE ha sentenciado que las entidades deben devolver todo el dinero por resultar incompatible con el Derecho de la Unión la jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario. Igualmente, también viene a contradecir lo expuesto por el abogado general del Tribunal que tiene asignado el caso, Paolo Mengozzi, que en el mes de julio de 2016 se pronunció en contra de que los bancos españoles devolvieran todo el dinero.

 Así, para los magistrados, una jurisprudencia nacional, como la sentencia de 9 de mayo de 2013, sólo permite garantizar una protección limitada a los consumidores que hayan celebrado un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula suelo con anterioridad a la fecha del pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró dicho carácter abusivo. Estableciendo, en definitiva, que tal protección resulta incompleta e insuficiente.

 Según el alto tribunal de Luxemburgo, “…la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula“. Y, aunque nuestro Tribunal Supremo podía declarar legítimamente, en aras de la seguridad jurídica, que su sentencia no afectaba a las situaciones decididas por resoluciones judiciales anteriores, viene a recordar el TJUE que, “habida cuenta de la exigencia fundamental de una aplicación uniforme y general del Derecho de la Unión”, éste es “el único que puede decidir acerca de las limitaciones en el tiempo que hayan de aplicarse a la interpretación que él mismo haya hecho de una norma del Derecho de la Unión”.

En este contexto, el TJUE precisa que, “la regulación por el Derecho nacional de la protección que la Directiva 93/13 garantiza a los consumidores no puede modificar la amplitud de tal protección”.

Por todo ello, y dado que la cuestionada limitación de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo priva a los consumidores que celebraron un contrato de préstamo hipotecario antes de la fecha del pronunciamiento de la sentencia del Tribunal Supremo del derecho a obtener la restitución de las cantidades que pagaron indebidamente a las entidades bancarias, Luxemburgo sentencia que la decisión de 2013 va en contra de la directiva europea y que, por tanto, debe cambiarse.

Es decir, que todo el dinero, desde la firma del contrato, debe volver a manos de los particulares. Game Over.

No obstante, aunque puede que los bancos procedan a devolver lo cobrado de más sin esperar a la condena en un proceso, dados los costes litigiosos consecuencia de la oposición a dicha pretensión, debe destacable el hecho de que este pronunciamiento del TJUE no significa que los bancos deban devolver automáticamente a los consumidores las cantidades indebidamente cobradas. En este contexto hay que hacer mención especial a los acuerdos que los bancos están intentando llegar con los consumidores para evitar una demanda y la devolución de lo cobrado de más y que suponen rechazar un derecho que se antoja irrechazable.

 

Cándido Zambrana

Leer Más

Sobre movilidad y sentido común

El pasado 3 de diciembre celebrábamos el Día Internacional de las Personas con Discapacidades; prácticamente coincidiendo con la publicación de una sentencia que nos resultó favorable en un procedimiento judicial que entablamos contra el Ayto. de Benahavís, a propósito de una multa de tráfico que le impusieron a nuestro cliente por conducir en sentido contrario al tráfico con su silla de ruedas.

Sí, con su silla de ruedas… Supongo que a muchos os pasará como me ocurrió a mí misma cuando dicha denuncia llegó a mis manos; lo primero que se me vino a la cabeza fue, ¿pero eso cómo puede ser? Me enfrentaba a la ardua tarea de recurrir la multa acogiéndome a motivos estrictamente jurídicos… Y efectivamente los había (de hecho, en su mayoría acogidos por el juez), pero lo cierto es que las principales razones que me asaltaban en aquel momento no eran precisamente jurídicas.

Considero que realmente no somos conscientes de los problemas de accesibilidad que encuentran en su día a día las personas con problemas de movilidad, nuestras ciudades lamentablemente no se encuentran adaptadas para ellas. Y eso que no es poca la normativa que se ha publicado en estos últimos años desde diferentes instituciones para regular la materia, e indudablemente hemos avanzado, pero a la vista está que continúa siendo insuficiente, sobre todo si no existe voluntad de invertir en ello.

Me imaginaba a mi cliente por las calles de aquel municipio, que como tantos otros de nuestra provincia presentan las mismas características -aceras muy estrechas, pavimento adoquinado, cuestas muy pronunciadas- y realmente lo veía como un acto de valentía. Aquel día efectivamente se dirigía con su silla de ruedas en sentido contrario al tráfico pero, como le planteamos a su señoría, ¿resulta aplicable la señal relativa al sentido de la circulación a un peatón?

La respuesta es no, o según el caso. El Reglamento de Circulación en este sentido es claro: el peatón puede acceder a la calzada cuando no exista acera o ésta sea intransitable. Ahora bien, una vez que accede a la misma debe cumplir las señales dirigidas a los conductores de vehículos, “las de los agentes y los semáforos siempre; las demás, en cuanto les sean aplicables”. Por ende, la clave residía en esta última frase, donde el legislador entiendo que quiso dejar esta fórmula abierta a las circunstancias del caso concreto, de la vía y del tráfico.

Pues bien, en este caso nos encontrábamos con que nuestro cliente no tenía otra opción que acceder a la calzada, pues la acera era absolutamente intransitable, y con que el otro recorrido que existía para llegar a su destino (el propuesto por el Ayuntamiento en su defensa) no solo era mucho más largo y los vehículos circulaban a mayor velocidad, sino que al igual que el otro, era también inaccesible para una silla de ruedas; no disponía de rampa de acceso, la acera  contaba igualmente con numerosos obstáculos, tales como contenedores de basura, árboles, etc.

De este modo, nuestro planteamiento era claro; la señal relativa al sentido de la circulación no resultaba aplicable al peatón, pues realizar una interpretación extensiva de todas las señales dirigidas a conductores de vehículos a los peatones, y en particular a los usuarios de sillas de ruedas, nos conduciría a que prácticamente no pudieran salir de sus casas. Y sin duda no es esto lo pretendido por la ley, además de llevarnos a un terreno muy peligroso, puesto que están en juego derechos fundamentales, como la libertad personal.

Finalmente, como ya muchos conocéis, se impuso el sentido común, y el juzgador anuló la multa, argumentando, entre otras cuestiones, que no quedó acreditado “que a los peatones en el concreto tramo de la calle donde fue interceptada por los agentes, les sea aplicable la prohibición de andar en sentido contrario a la circulación de los vehículos”.

LA VANGUARDIA 29/11/2016[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_column][/vc_row]

 

Mercedes Rosa

Leer Más

¡Hola, humanos!

 

Lex Veritas Abogados llega al mundo. Somos un grupo de personas con inquietudes comunes y una vocación: amamos el Derecho. Y queremos crecer juntos, actuando con nuestros clientes con transparencia, sinceridad y la mayor diligencia. (más…)

Leer Más