Un sobre encima de la mesa desde hace semanas: una carta del banco, un burofax, a veces ya una demanda. Quien lo tiene delante quiere saber en qué punto está. Esta guía sobre la ejecución hipotecaria te ayuda a localizarlo con el papel que tengas en la mano y a ver qué puedes hacer todavía.
Índice
- ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
- ¿Cuándo puede el banco dar por vencido el préstamo?
- ¿En qué fase estoy?
- ¿Qué pasa en la subasta si nadie puja?
- ¿Y si soy vulnerable o la casa no cubre toda la deuda?
- ¿Y si mi ejecución hipotecaria ya terminó?
- Preguntas frecuentes
- El siguiente paso
1. ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Es el procedimiento judicial con el que el banco cobra una deuda vendiendo en subasta la vivienda que la garantiza. No es un desahucio ni un juicio ordinario. Es una vía especial y rápida, que solo puede usarse si la escritura fijó el precio de tasación para la subasta y un domicilio para notificaciones (art. 682.2 LEC).
Ese domicilio decide años después si te enteras a tiempo: el juzgado manda requerirte de pago en el que esté vigente en el Registro, salvo que ya se hiciera ante notario (art. 686 LEC). Si todavía pagas y te inquieta lo que firmaste, lo contamos en nuestra guía sobre cláusulas abusivas en tu hipoteca.
2. ¿Cuándo puede el banco dar por vencido el préstamo?
No con un recibo devuelto, ni con dos. Si eres persona física y la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial, el artículo 24 de la Ley 5/2019 exige tres cosas a la vez: que estés en mora, que lo impagado alcance cierto porcentaje del capital y que el banco te haya requerido con al menos un mes de plazo, avisando de que reclamará todo.
El porcentaje depende del momento. En la primera mitad del préstamo hace falta al menos el 3 % del capital concedido, que se da por cumplido con doce cuotas mensuales impagadas. En la segunda mitad, el 7 %, o quince cuotas. Puede llegar antes: con 100.000 € concedidos y una cuota de 500 €, el 3 % son seis cuotas.
3. ¿En qué fase estoy?
Son cinco, y lo más fácil es ubicarte por el papel que tienes delante.
Una carta o un burofax del banco. Comprueba si de verdad se alcanza el 3 % o el 7 %, paga lo vencido si puedes y negocia. Es la fase con más margen.
Un auto que despacha ejecución, con el requerimiento de pago. Apunta el día en que te lo notificaron y lleva la escritura a un abogado esa misma semana.
El plazo para oponerte. Tienes diez días hábiles, que cuentan desde tu notificación, no desde la fecha del auto (arts. 557.1 y 556 LEC). Guarda el sobre y el aviso de Correos. Necesitas abogado y procurador (art. 539.1 LEC). Si te opones, la ejecución se suspende hasta que se resuelva (art. 695.2 LEC). Solo caben las causas del artículo 695.1 LEC, una lista cerrada; la cuarta es «el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible».
Un anuncio de subasta. No se convoca antes de veinte días desde el requerimiento y las notificaciones (art. 691.1 LEC). Hasta que se cierre, si es tu vivienda habitual puedes liberarla sin permiso del banco: consignas lo vencido a la fecha de la demanda, más las cuotas e intereses de demora posteriores que sigan impagados, pagas las costas y el procedimiento termina (art. 693.3 LEC). Para repetir, han de mediar tres años entre la liberación anterior y el nuevo requerimiento.
Un decreto de adjudicación o un señalamiento de día y hora para entregar la vivienda. Con el decreto firme se cierra el control de las cláusulas dentro de la ejecución (apartado 6). El señalamiento es el lanzamiento (art. 675 LEC); si estás en un supuesto de especial vulnerabilidad, hay que acreditarlo para suspenderlo.
4. ¿Qué pasa en la subasta si nadie puja?
En las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, el artículo 671 LEC, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025, dice: «Si en la subasta no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.» Pero en una ejecución hipotecaria lo que pesa sobre la casa es la hipoteca, y «la hipoteca no es lo mismo que un embargo». Con la redacción anterior, que usaba esas mismas palabras, la Audiencia Provincial de Valencia confirmó el archivo de una ejecución con subasta desierta: sin cancelar la hipoteca, sin esperar a que el deudor lo pidiera y con la puerta abierta a ejecutar de nuevo (Auto 108/2020, de 1 de junio). Sobre el texto vigente no hemos localizado resoluciones. No cuentes con que una subasta desierta te libre de la hipoteca ni de la deuda.
Hay otra salida. Puedes designar, por ti o a propuesta del banco, a alguien dispuesto a quedarse el bien por al menos el 50 % de su valor de subasta, o por lo necesario para pagar todo lo que se debe al banco, sin bajar del 40 %. Solo en este segundo caso la ejecución termina por completa satisfacción y los demás bienes quedan liberados; con el 50 % puede quedar deuda.
Con pujas, las reglas son otras. Si la mejor postura no llega al 70 % del valor de subasta, tienes diez días desde el cierre para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 %, o lo suficiente para pagar todo lo que se debe al banco, tras ingresar el depósito. Y si es tu vivienda habitual, el remate no se aprueba por menos del 70 %, salvo que cubra todo lo que se debe al banco, y entonces nunca por menos del 60 %, también cuando el mejor postor es el propio banco (art. 670.3 LEC).
Precisión Lex Veritas
Si lees por ahí que, con la subasta desierta, el banco puede quedarse tu vivienda habitual por el 70 % o por el 60 %, es la redacción anterior del artículo 671 LEC. Cambió para los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025 (disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025); si el tuyo es anterior, comprueba cuál te aplica.
5. ¿Y si soy vulnerable o la casa no cubre toda la deuda?
Son dos problemas distintos. El primero es el desalojo. El artículo 1 de la Ley 1/2013 impide el lanzamiento de la vivienda habitual adjudicada «hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de esta ley» a quienes estén en los supuestos de especial vulnerabilidad. La ley entró en vigor el 15 de mayo de 2013, así que esa protección sigue viva hasta el 15 de mayo de 2028.
Entran, entre otros, las familias numerosas, las unidades con un menor o con alguien con discapacidad reconocida de al menos el 33 %, el deudor en desempleo o mayor de 60 años y las víctimas de violencia de género. Además hay que cumplir cuatro condiciones económicas: ingresos limitados en función del IPREM, una alteración significativa de la situación económica en los cuatro años anteriores, una cuota superior al 50 % de los ingresos netos y una hipoteca sobre la única vivienda en propiedad, concedida para comprarla. Se suspende el lanzamiento, no la adjudicación, y hay que acreditarlo ante el juzgado o el notario (art. 2 de la misma ley).
El segundo problema es la deuda. Si la subasta no cubre el crédito, el banco puede pedir que se siga la ejecución por lo que falte (art. 579.1 LEC): se pierde la vivienda y sigue habiendo deuda. Para la vivienda habitual, el artículo 579.2 LEC da dos salidas. Quedas liberado si pagas el 65 % de lo pendiente en cinco años desde el decreto de remate o adjudicación, o, si no puedes, el 80 % dentro de los diez años, en ambos casos con el interés legal. La ejecución por lo que falte no se suspende entretanto.
6. ¿Y si mi ejecución hipotecaria ya terminó?
Puede quedar algo por hacer, aunque la casa no vuelva. La STS 40/2026, de 20 de enero (ECLI:ES:TS:2026:53), dice que si ninguna resolución firme se pronunció de forma expresa y motivada sobre la abusividad de las cláusulas, un consumidor puede pedir su nulidad en un proceso ordinario: no hay cosa juzgada ni preclusión. El Supremo no resolvió el fondo: anuló y devolvió el asunto a la Audiencia.
Dentro de la propia ejecución, el margen se acaba antes: el Pleno del Constitucional (STC 23/2026, de 11 de marzo) lo sitúa en la firmeza del decreto de adjudicación, y lo ya resuelto en firme sobre una cláusula tiene eficacia de cosa juzgada (arts. 552.4 y 695.3 LEC).
Preguntas frecuentes
¿Me pueden quitar la casa por tres cuotas impagadas?
Por tres cuotas no pueden dar por vencido todo el préstamo si eres persona física y la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial: el artículo 693.2 LEC remite al artículo 24 de la Ley 5/2019, con el 3 % o el 7 % del capital concedido y el requerimiento.
¿Cuánto dura una ejecución hipotecaria?
No vamos a darte una media: entre un hito y otro mandan el juzgado, las notificaciones y si hay oposición. La ley fija el mes del requerimiento previo, los diez días hábiles para oponerte y los veinte antes de la subasta.
Si el banco se queda la casa, ¿sigo debiendo dinero?
Puede que sí, si lo obtenido no cubre el crédito (art. 579.1 LEC). Las salidas están en el apartado 5.
El siguiente paso
Reúne los papeles que llevan fecha: el requerimiento, el auto, el sobre de la notificación y la escritura. Con eso delante, en una consulta vemos qué margen te queda.
Escríbenos por WhatsApp y cuéntanos en qué fase estás, o llámanos al 951 38 10 88. Si no lo sabes, dinos cómo se titula el papel que tienes delante y empezamos por ahí.
Revisado por última vez: noviembre de 2026.
La información contenida en este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Cada caso requiere un análisis específico de sus circunstancias. Si te encuentras en una situación similar a la descrita, te recomendamos contactar con un abogado para evaluar tu caso concreto.
Lex Veritas Abogados
Antonio Pachón García · Colegiado nº 9.410 del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga
C/ Armengual de la Mota 13, 5ºB · 29007 Málaga
Teléfono: 951 38 10 88 · Móvil: 622 69 01 66
Email: info@lexveritasabogados.es
lexveritasabogados.es
Lex Veritas Abogados — Artesanos del Derecho
