Primero se visita el piso; luego llega la prisa. Entre la visita y la notaría aparece un papel de dos folios que la inmobiliaria quiere firmar esta misma semana. Ese papel es el contrato de arras. La escritura, que parece lo importante, casi nunca da problemas; las arras, casi siempre que los hay.
Lo que más vemos en consulta no es gente que firmó mal la compraventa: es gente que firmó unas arras sin leerlas —o leyéndolas, pero creyendo que decían otra cosa— y descubrió tarde que echarse atrás no costaba la señal, sino el piso o un pleito. Aquí tienes qué clases de arras existen, qué pierde exactamente cada parte si desiste y por qué la palabra «señal» a secas es una trampa.
Índice
- ¿Qué es un contrato de arras y a qué te obliga?
- ¿Qué tipos de arras existen?
- ¿Qué pierdes exactamente si te echas atrás?
- ¿Puedo echarme atrás si el contrato solo dice «arras» o «señal»?
- ¿Qué hay que revisar antes de firmar un contrato de arras?
- Preguntas frecuentes
1. ¿Qué es un contrato de arras y a qué te obliga?
El contrato de arras es el acuerdo previo a la compraventa por el que el comprador entrega una cantidad —normalmente entre el 5 % y el 10 % del precio— para reservar la vivienda mientras se prepara la escritura. Qué pasa con ese dinero si alguien se echa atrás depende de la clase de arras pactada, no de lo que las partes creyeran al firmar.
Se firma en un momento delicado: el comprador aún está negociando la hipoteca y el vendedor retira el piso del mercado sin haber cobrado el precio. Las arras son el precio de ese paréntesis; compensan a cada parte por el riesgo de esperar a la otra.
Y casi siempre se firman en la oficina de la inmobiliaria, sobre una plantilla de la propia agencia. Ahí empieza el problema: esa plantilla decide, sin que las partes lo adviertan, qué ocurre si la operación se cae. Cuando llega el conflicto, el juez busca qué quisieron las partes, pero lo busca ante todo en lo que firmaron.
2. ¿Qué tipos de arras existen?
Tres: las confirmatorias, que son un anticipo del precio y no permiten desistir; las penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, que sí lo permiten —el comprador las pierde, el vendedor devuelve el doble—; y las penales, que funcionan como castigo por incumplir y, salvo pacto, sustituyen a la indemnización de daños. El nombre que les pongas no basta: manda la redacción.
Arras confirmatorias
Son la regla general: una entrega a cuenta del precio que confirma que el contrato existe y va en serio. No dan a nadie derecho a echarse atrás. Si una parte no cumple, la otra puede elegir entre exigir que el contrato se cumpla o darlo por resuelto, y reclamar en ambos casos la indemnización de los daños causados.
Arras penitenciales
Son las únicas que aparecen en el Código Civil, y las únicas que permiten desistir. El artículo 1454 del Código Civil lo resuelve en una sola frase: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
Traducido: cada parte tiene una puerta de salida con precio fijo. El comprador que desiste pierde lo entregado; el vendedor que desiste devuelve el doble. A cambio, nadie puede reclamar nada más: ni el cumplimiento ni daños adicionales.
Arras penales
Son las menos conocidas. Garantizan el cumplimiento del contrato y, a diferencia de las penitenciales, no dan derecho a desistir: quien incumple pierde las arras —o las devuelve dobladas, según de qué lado esté— como pena. Se rigen por las reglas de la cláusula penal (artículos 1152 a 1154 del Código Civil): salvo que se pacte otra cosa, la pena sustituye a la indemnización de los daños, y la otra parte solo puede exigir a la vez la pena y el cumplimiento si el contrato se lo permite con claridad. Si el incumplimiento fue parcial o irregular, el juez puede moderar la pena.
Precisión Lex Veritas
El Código Civil dedica a las arras un único artículo, el 1454, y solo regula una de las tres clases. Las confirmatorias se apoyan en la regla general del incumplimiento (artículo 1124) y las penales, en la de la cláusula penal (artículos 1152 a 1154); el resto lo han construido los tribunales interpretando contratos concretos. Ninguna de esas normas arregla un contrato mal redactado: lo que manda es lo que firmaste.
3. ¿Qué pierdes exactamente si te echas atrás?
Depende de qué arras firmaste y de quién desista. Con penitenciales, el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble. Con confirmatorias o penales no hay derecho a desistir: quien se echa atrás incumple el contrato y se expone a que la otra parte le exija cumplirlo o le reclame los daños.
| Clase de arras | Si desiste el comprador | Si desiste el vendedor |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Pierde la cantidad entregada | Devuelve el doble de lo recibido |
| Confirmatorias | No puede desistir: el vendedor puede exigirle que compre o reclamarle los daños | No puede desistir: el comprador puede exigirle que venda o reclamarle los daños |
| Penales | Pierde las arras como pena. Solo si se pactó, responde además del cumplimiento o de daños mayores | Devuelve las arras dobladas como pena. Solo si se pactó, responde además del cumplimiento o de daños mayores |
Pongamos números. Piso de 240.000 €, arras de 24.000 €. Si son penitenciales, el comprador que se arrepiente pierde 24.000 € y el vendedor que recibe una oferta mejor devuelve 48.000 € (los 24.000 que cobró y otros 24.000 de su bolsillo): caro, pero con techo conocido. Si son confirmatorias, ese techo desaparece. El comprador que creía jugarse 24.000 € puede encontrarse con una demanda para que compre el piso entero, o con una reclamación de daños que supere con mucho la señal.
Por eso la pregunta correcta antes de firmar no es «¿cuánto dejo de señal?», sino «¿qué me cuesta salir si algo se tuerce?». Son preguntas distintas y solo la segunda evita pleitos. Y si el conflicto llega, desde abril de 2025 la regla general es que no se puede demandar sin haber intentado antes negociar con la otra parte por un medio adecuado de solución de controversias.
Tip Lex Veritas
Si tu compra depende de una hipoteca, pacta por escrito que la denegación del préstamo te permite recuperar las arras, acreditándola. Sin esa cláusula, que el banco diga que no, no te libra: para el contrato, el que se echa atrás eres tú.
4. ¿Puedo echarme atrás si el contrato solo dice «arras» o «señal»?
No. El Tribunal Supremo lo repite desde hace décadas: las arras se presumen confirmatorias, y la facultad de desistir solo existe si consta con claridad en el contrato. Si el documento dice «arras» o «señal» sin más, nadie puede echarse atrás pagando: el que no cumple, incumple, con todas sus consecuencias.
Este es el punto que decide los pleitos, así que merece ir despacio. En el lenguaje de la calle, «dejar una señal» significa que puedes arrepentirte perdiéndola. En el lenguaje de los tribunales, no: el derecho a desistir del artículo 1454 es la excepción, y la voluntad de las partes de reservarse esa salida tiene que resultar del contrato de forma clara. Si no resulta, las arras se entienden como lo que son por defecto: un anticipo del precio de un contrato que obliga.
La consecuencia práctica es seria en las dos direcciones. El comprador que firmó «entrega 15.000 € en concepto de arras» y a las tres semanas encuentra algo mejor cree que su salida cuesta 15.000 €; si esas arras son confirmatorias —y sin pacto claro lo son—, el vendedor puede exigirle que compre o reclamarle unos daños sin relación con esa cifra. Y el vendedor que recibe una oferta superior y cree que devolviendo el doble queda libre puede acabar condenado a vender a los primeros compradores.
Precisión Lex Veritas
El artículo 1454 no se aplica por defecto: solo entra en juego cuando el derecho a desistir está pactado con claridad. Lo que lo activa es una cláusula que diga sin ambigüedad que cualquiera de las partes puede desistir, perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas; llamarlas «penitenciales» y citar el artículo 1454 ayuda. La palabra que no activa nada es «señal».
5. ¿Qué hay que revisar antes de firmar un contrato de arras?
Como mínimo: la clase de arras y su redacción exacta, las cargas de la vivienda en el Registro, quién recibe el dinero, el plazo para escriturar y qué ocurre si el banco deniega la hipoteca. Revisar el contrato antes de firmar cuesta una consulta; discutirlo después de firmado cuesta un pleito.
En el despacho vemos una y otra vez la misma historia: piso visitado con prisa, arras firmadas a los pocos días con la plantilla de la agencia y sin que las haya leído un abogado. Es de los pocos documentos donde media hora de revisión previa cambia el resultado. Esto es lo que miramos nosotros:
- La clase de arras, por su redacción y no por su título. Si quieres poder desistir, la facultad debe estar escrita de forma expresa e inequívoca, con la palabra «penitenciales», la referencia al artículo 1454 y la consecuencia escrita: quién puede desistir y a qué precio.
- Las cargas de la vivienda. Nota simple del Registro de la Propiedad antes de entregar un euro: hipotecas, embargos, afecciones. Qué implica cada una te lo contamos en nuestra guía sobre comprar una vivienda con deudas.
- Quién firma y quién cobra. Que firmen todos los propietarios y que la entrega quede documentada. Si el dinero lo retiene la agencia, que conste en qué concepto y por cuenta de quién.
- El plazo para escriturar. Y qué pasa si se agota por causa no imputable a nadie: la firma en notaría depende de terceros y los terceros se retrasan.
- La financiación. La cláusula que permite recuperar las arras si el banco deniega el préstamo, con condiciones que se puedan acreditar.
Esta revisión es la primera pieza de nuestro servicio de compraventa de vivienda en Málaga y el primer hito de la hoja de ruta de una compraventa: que cada papel que firmes diga exactamente lo que crees que dice.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?
No hay un importe ni un porcentaje fijado por ley. En la práctica suele pactarse entre el 5 % y el 10 % del precio. Cuanto mayor sea la cantidad, más importa que la clase de arras esté bien elegida y mejor escrita.
¿Arras y señal son lo mismo?
El Código Civil las usa como sinónimos: el artículo 1454 habla de «arras o señal». El problema no está en la palabra, sino en lo que falta detrás: ni «arras» ni «señal», por sí solas, dan derecho a echarse atrás.
¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca?
Si el contrato no dice nada, la denegación del préstamo no te libra: desistir tendrá el coste que corresponda a la clase de arras firmada. Por eso conviene pactar expresamente la devolución para ese supuesto, con la denegación documentada por el banco.
¿El contrato de arras se firma ante notario?
No hace falta: es un contrato privado y vale firmado entre las partes. Lo que llega al notario después es la escritura de compraventa. Que sea privado no lo hace menos serio; es precisamente el documento que acaba en los juzgados.
¿Puedo reclamar el doble si el vendedor se echa atrás?
Si son penitenciales, sí: el artículo 1454 obliga al vendedor que desiste a devolverlas duplicadas. Si son penales y el contrato prevé la devolución doblada como pena, también. Si son confirmatorias no hay un «doble» automático: lo que puedes exigirle es que cumpla —que venda— o que te indemnice los daños que acredites.
El siguiente paso
Si tienes unas arras delante —para firmarlas, o porque alguien ya se ha echado atrás—, el momento de mirarlas es ahora. Con el contrato a la vista, decirte qué clase de arras son, qué te juegas y qué margen tienes es cuestión de una consulta, no de un procedimiento.
Escríbenos por WhatsApp y te damos cita, o llámanos al 951 38 10 88.
Revisado por última vez: octubre de 2026.
La información contenida en este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Cada caso requiere un análisis específico de sus circunstancias. Si te encuentras en una situación similar a la descrita, te recomendamos contactar con un abogado para evaluar tu caso concreto.
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